多くの人にとって不動産の売却は非日常の事柄です。
特に初めて売却するケースでは手順や流れが分からないので不安もあるかと思います。

今回は、不動産の売却がどのような流れで進むのか、全体像を確認していきます。

順を追って不動産売却を成功させるためのステップを見ていきますので、ぜひ参考にしてくださいね。

■ステップ1:物件の査定依頼を出す

よい条件で買ってくれる人を探すには不動産会社の協力を得るのが最も効果的です。

それは実務面の手間や費用対効果を考えると個人との情報差が大きいからです。

そこで買い手候補探しを依頼する第一歩として、不動産会社に売却対象物件の見積もり(査定)をお願いすることになります。

ネット上の一括査定サイトを利用すれば、一度の手間で複数社に査定依頼を出せるので大変便利です。


■ステップ2:仲介会社を決定する

複数の不動産会社に査定額を出してもらい、どの会社に売却仲介をお願いするか考えます。

査定額は市場で売れそうな予想額ですので、必ずその額で売れるとは限りません。

ですから査定額は単純に高ければ良いというわけではなく、その信憑性が重要になってきます。

査定額の根拠をきちんと説明できる会社かどうか、信頼性や相性もしっかり吟味して決定しなければなりません。


■ステップ3:仲介契約の締結

仲介会社を決定したら、その会社と仲介契約を結び売却活動をお願いすることになります。

詳しくは別の回で解説できればと思いますが、仲介契約には一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約という3つの種類があるので、それぞれの特徴を踏まえた上で実情に合った契約形態を選択します。


■ステップ4:売り出し開始

パートナーとなる仲介会社と契約を結んだら、いよいよ物件の売り出し開始です。

売り出し価格は仲介会社が出した査定額を基準に、物件オーナーが任意で決めることになります。

売り出し後の宣伝広告や誘客の実務はほとんど仲介会社が担当してくれます。


■ステップ5:内見への対応

宣伝広告に興味を持った顧客が物件の内見を希望してきますから、これに対応して案内を行います。

基本的にこの作業も仲介会社が対応してくれますが、任意でオーナーが立ち会うことも可能です。

居中中のまま売り出すこともできます。その場合は都合の良い時間帯を指定するなど、内見の都度準備が必要となります。


■ステップ6:条件交渉

内見した物件を気に入ってくれた買主候補の多くは条件交渉を申し入れてきます。

メインはやはり価格面の値下げ交渉となりますが、単純に値段だけでなく、例えば引き渡し時期や瑕疵担保責任など価格以外の項目を絡めて契約全体として交渉が行われます。


■ステップ7:売買契約の締結

売り手と買い手双方が納得できる条件が整ったら、物件の売買契約を結ぶことになります。

契約成立の証として書面の形で契約書を作成しますが、ひな形は仲介会社が用意してくれます。

買い手と取り決めた個別の条件がしっかり反映されているか、売り手となるオーナーも契約書面はしっかりと確認するようにしましょう。


■ステップ8:物件の引渡しと代金の精算

売買契約では、対象物件を買い手に引き渡す時期なども条項として記載しますので、その期日に引き渡しできるように準備しておきます。

引渡しは対象物件を使用するために必要となる一切の物品(カギなど)を買い手側に引き渡す作業になります。

同時に買い手は購入代金を売り手に支払います。

売買契約締結時に半額を支払っているなど分割払いを採用している場合は、残額をこのタイミングで精算します。


■ステップ9:所有権移転登記

物件の引き渡しが終わったら、名実ともに買い手側に所有権を移すために所有権の移転登記を行います。

通常は不動産会社が用意した司法書士が代わりに行ってくれますから、売り手としては面倒な作業は不要です。


■ステップ10:手数料精算

仲介に入った不動産会社に対して所定の手数料の支払いが必要になります。

手数料の支払い時期や支払方法については、ステップ3で定めた仲介契約に従うことになります。

この段階で一括で支払うこともありますし、分割払いを採用していて、例えばステップ7の売買契約が決まった時点で不動産会社に手数料の半額を支払っている場合には、残りをこの段階で精算することになります。


■まとめ

本章では不動産の売却がどのような流れで進むのか、順を追って全体像を見てきました。

オーナーとして最も重要な仕事は、パートナーとなる不動産会社を選ぶ最初の段階です。

信頼でき、できるだけ高く売ることができる優秀な不動産会社を味方に付けることで、より有利な売却が実現できます。

面倒な実務面の多くは仲介会社が担ってくれるので、オーナーは手間を省きつつ条件の良い購入希望者を探すことができます。

本章では全体像を確認しました。
次回からは個別の要点について取り上げて解説していきます。